تسجيل الملكية
يسجل تقرير ممارسة أنشطة الأعمال التسلسل الكامل للإجراءات الضرورية عند قيام إحدى منشآت الأعمال بشراء قطعة أرض ومبنى لنقل سند الملكية من منشأة أعمال أخرى حتى يمكن للمشتري استخدام العقار الذي اشتراه لتوسيع أنشطة أعماله، وكضمانة رهنية عند حصوله على قروض جديدة، أو بيعه إلى منشأة أعمال أخرى إذا اقتضى الأمر ذلك. ويتم إدراج أي إجراء ـ مطلوب بموجب القانون أو الضرورة العملية ـ سواء كانت مسئولية استيفائها تقع على عاتق البائع أو المشترى أو طرف آخر ينوب عنهما. ويقدم المحامون المتخصصون في الملكية العقارية وموظفو التوثيق والشهر العقاري، وموظفو السجل العقاري المحليون معلومات عن الإجراءات، وكذلك عن الوقت والتكلفة اللازمين لاستيفاء كل منها.وتُعتبر هذه المعاملة مستوفاة عندما يمكن الاحتجاج بها في مواجهة الغير، وعندما يمكن للمشتري استخدام هذا العقار كضمانة عينية للحصول على قرض مصرفي أو إعادة بيعه.
ولكي تصبح البيانات قابلة للمقارنة فيما بين مختلف البلدان، يجري استخدام عدة افتراضات حول أطراف تلك الصفقة، والعقار محل النظر، والإجراءات المعمول بها.
افتراضات حول الأطراف المعنية
يُفترض أن يكون الطرفان (البائع والمشتري):
- شركتين ذواتي مسئولية محدودة.
- تقعان في ضواحي أكثر مدن البلد سكاناً.
- أن تكونان مملوكتين بالكامل (100%) لمواطنين محليين من القطاع الخاص.
- أن يعمل لدى كل منهما 50 موظفاً كلهم من المواطنين.
- تعملان في أنشطة تجارية عامة.
افتراضات حول العقار
يُفترض في هذا العقار:
- أن تعادل قيمته 50 ضعفاً من متوسط دخل الفرد السنوي. وأن يعادل سعر البيع القيمة الحقيقية.
- أن يكون مملوكاً بالكامل للبائع.
- ألا تكون عليه أية رهونات عقارية، ولم تتغير ملكيته طيلة السنوات العشر الماضية.
- أن يكون مسجلاً في مكتب تسجيل الأراضي أو السجل العقاري أو كليهما، وليس موضوعاً لأي نزاع حول الملكية.
- أن يكون مقاماً في منطقة تجارية في إحدى الضواحي ليس مطلوباً إعادة تقسيم الأراضي فيها.
- أن يتكون من أرض ومبنى. وتبلغ مساحة الأرض 6 آلاف قدم مربع (557.4 متراً مربعاً)، ومقام عليها مستودع مؤلف من طابقين مساحته 10 آلاف قدم مربع (929 متراً مربعاً). ويكون عمر المستودع 10 سنوات، وفي حالة جيدة، وقد رُعي في إنشائه التقيد بجميع معايير السلامة وقوانين البناء والاشتراطات القانونية الأخرى. وسيتم نقل ملكية الأرض والمبنى بشكل كامل.
- ألا يخضع لتجديدات أو أعمال بناء إضافية بعد الشراء.
- لا توجد به أشجار، أو مصادر مياه طبيعية، أو محميات طبيعية، أو معالم تاريخية من أي نوع.
- ألا يُستخدم في أغراض خاصة ولا توجد اشتراطات تقضي باستخراج تصاريح خاصة لاستخدامه في أغراض سكنية، أو للتجهيزات الصناعية، أو تخزين النفايات، أو أنواع معينة من الأنشطة الزراعية.
- أن يكون خالياً من الشاغلين (سواء كانوا يشغلونه بشكل قانوني أو غير قانوني) وليس لأي طرف آخر مصلحة قانونية فيه.
الإجراءات
يُعرف الإجراء على أنه أي تعامل بين الشركة المشترية، أو البائعة، أو وكلائهما (إذا كان القانون يشترط وجود وكيل)، أو العقار نفسه مع أطراف خارجية، من ضمنها الهيئات والمصالح الحكومية، والمفتشون، وموظفو التوثيق والشهر العقاري، والمحامون. ولا تُعتبر التعاملات بين كبار المسؤولين في الشركة والموظفين إجراءات منفصلة. ويتم تسجيل جميع الإجراءات المطلوبة قانوناً أو عملياً لتسجيل ملكية العقار، حتى وإن كان من الممكن تفاديها في حالات استثنائية. ويُفترض أن تتبع الشركة المشترية أسرع الإجراءات القانونية المتاحة والتي تستخدمها أغلبية ملاك العقارات. وعلى الرغم من أن الشركة المشترية قد تستعين عند الضرورة بمحامين أو متخصصين آخرين خلال عملية التسجيل، فمن المُفترض ألا تقوم بتعيين ميسر خارجي لعملية التسجيل ما لم يوجب القانون ذلك أو أن يكون ذلك عملياً.
الوقت
تسجل المدة الزمنية بالأيام التقويمية (وليس أيام العمل). يُحسب هذا المقياس متوسط المدة التي يراها المحامون المتخصصون في الملكية العقارية، أو موظفو التوثيق والشهر العقاري، ومسئولو سجل الملكية العقارية ضرورية لاستيفاء الإجراء. ويُفترض أن أقل وقت لاستيفاء كل إجراء هو يوم واحد. وبالرغم من إمكانية الانتهاء من أكثر من إجراء في وقت واحد، إلا أنه من غير الممكن بدء ذلك في اليوم نفسه. ويفترض أن الشركة المشترية لا تضيع وقتاً وتلتزم باستيفاء كل إجراء متبقٍ دون تأخير. وإذا كان من الممكن تسريع إكمال إجراء ما نظير تكلفة إضافية، يتم اختيار أسرع الإجراءات القانونية المتاحة والتي تستخدمها أغلبية ملاك العقارات.وإذا كان من الممكن إنجاز عدة إجراءات في وقت واحد، فيُفترض أنها تُنجز على هذا النحو. ويفترض أن تكون
الأطراف ذات الصلة على علم بكل القوانين واللوائح وتسلسلها من البداية. ولم يؤخذ في الحسبان الوقت المستغرق في جمع المعلومات.
التكلفة
تُحسب التكلفة كنسبة مئوية من قيمة العقار، مع افتراض أن قيمته تعادل 50 ضعفاً من متوسط دخل الفرد السنوي. ويُلزم القانون تسجيل التكاليف الرسمية فقط دون سواها، والتي تشمل الرسوم، وضرائب نقل الملكية، ورسوم الدمغة، وأية مبالغ أخرى تؤدى للسجل العقاري، أو لموظفي التوثيق والشهر العقاري، أو للهيئات العامة، أو للمحامين. وقد استبعدت من التقييم ضرائب أخرى مثل ضريبة الأرباح الرأسمالية وضريبة القيمة المضافة. ويتم إدراج جميع التكاليف التي تحملها كل من المشتري والبائع. وإذا اختلفت تقديرات التكلفة بين المصادر، يُستخدم متوسط القيم.